Ceny mieszkań od deweloperów są już jawne, ale cena widoczna na stronie internetowej nie zawsze odpowiada całkowitemu kosztowi zakupu i przygotowania lokalu do zamieszkania. Wyjaśniamy, jakie informacje deweloper musi publikować, jak sprawdzać historię cen oraz dlaczego jawna cena ofertowa nie jest jeszcze odpowiedzią na pytanie o wartość rynkową nieruchomości.

Deweloperzy ujawniają ceny. Czy kupujący rzeczywiście wiedzą już, ile kosztuje mieszkanie?

Jeszcze do niedawna osoba zainteresowana nowym mieszkaniem często widziała w ogłoszeniu komunikat „zapytaj o cenę”. Żeby poznać konkretną kwotę, trzeba było pozostawić numer telefonu, adres e-mail albo umówić rozmowę ze sprzedawcą.

Utrudniało to szybkie porównywanie ofert. Kupujący nie zawsze wiedział również, czy cena przedstawiona podczas rozmowy jest aktualna, czy obowiązuje wszystkich klientów i jakie dodatkowe opłaty należy do niej doliczyć.

Nowelizacja ustawy deweloperskiej wprowadziła obowiązek większej jawności cen na rynku pierwotnym. Deweloperzy muszą publikować ceny oferowanych mieszkań i domów, informować o niektórych dodatkowych świadczeniach oraz zachowywać historię zmian cen.

Czy oznacza to, że kupujący zna już pełny koszt mieszkania?

Nie zawsze. Nowe przepisy zdecydowanie zwiększyły przejrzystość ofert, ale widoczna cena nadal wymaga właściwej interpretacji. Trzeba odróżnić cenę publikowaną przez dewelopera od całkowitych wydatków związanych z zakupem, wykończeniem, finansowaniem i późniejszym utrzymaniem nieruchomości.

Jaka jest podstawa prawna jawności cen mieszkań?

Obowiązek publikowania cen został wprowadzony ustawą z 21 maja 2025 roku o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, ogłoszoną w Dzienniku Ustaw z 2025 roku pod pozycją 758.

Nowelizacja dodała do ustawy deweloperskiej art. 19a i art. 19b.

Przepisy weszły w życie 11 lipca 2025 roku. Podmioty, które rozpoczęły sprzedaż wcześniej, otrzymały dwumiesięczny okres na dostosowanie się do nowych obowiązków.

Najważniejsze zasady wynikają z:

• art. 19a ustawy deweloperskiej – dotyczącego strony internetowej, publikowanych cen, historii ich zmian oraz prawa nabywcy do korzystniejszej ceny,
• art. 19b ustawy deweloperskiej – dotyczącego codziennego przekazywania danych cenowych ministrowi właściwemu do spraw informatyzacji i ich publikacji w portalu danych.

Nie jest to zatem dobrowolny standard marketingowy. Publikowanie określonych informacji cenowych stało się obowiązkiem ustawowym.

Co deweloper musi publikować na swojej stronie?

Deweloper powinien prowadzić własną stronę internetową, na której udostępnia informacje dotyczące konkretnego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.

Obowiązek zasadniczo trwa od rozpoczęcia sprzedaży, a jeżeli wcześniej zawierane są umowy rezerwacyjne – przed zawarciem pierwszej takiej umowy. Informacje powinny pozostać dostępne do czasu przeniesienia praw wynikających z ostatniej umowy objętej przepisami.

Na stronie powinny znaleźć się między innymi:

• część ogólna prospektu informacyjnego,
• lokalizacja przedsięwzięcia,
• adres siedziby dewelopera,
• adres miejsca prowadzenia sprzedaży,
• sposób kontaktu z deweloperem,
• ceny oferowanych mieszkań lub domów,
• ceny pomieszczeń przynależnych i niezbędnych praw,
• informacje o innych świadczeniach pieniężnych należnych deweloperowi.

Ceny powinny uwzględniać podatek VAT.

Jakie ceny muszą być widoczne?

Zgodnie z art. 19a deweloper powinien podać cenę jednego metra kwadratowego powierzchni użytkowej każdego oferowanego mieszkania lub domu oraz cenę całej nieruchomości albo jej części będącej przedmiotem umowy.

To ważna zmiana. Sama informacja „od 10 000 zł za metr” nie wystarcza do oceny konkretnego lokalu. Kupujący powinien mieć możliwość sprawdzenia ceny przypisanej do wybranego mieszkania lub domu.

Deweloper powinien również podać ceny:

• pomieszczeń przynależnych, jeżeli nie zostały ujęte w cenie głównej,
• praw niezbędnych do korzystania z mieszkania lub domu, jeżeli są odrębnie wycenione,
• innych obowiązkowych świadczeń pieniężnych należnych deweloperowi w wykonaniu umowy przenoszącej własność.

W zależności od sposobu skonstruowania oferty mogą to być na przykład:

• komórka lokatorska,
• garaż,
• miejsce postojowe,
• udział w nieruchomości związany z korzystaniem z miejsca parkingowego,
• inne obowiązkowe elementy sprzedawane razem z lokalem.

Kupujący powinien jednak sprawdzić, czy przedstawiony składnik jest obowiązkowy, czy można z niego zrezygnować oraz czy jego cena została uwzględniona w cenie całkowitej mieszkania.

Historia zmian cen również musi być widoczna

Jedną z najważniejszych zmian jest obowiązek zachowywania wcześniejszych informacji cenowych.

Jeżeli deweloper zmieni cenę mieszkania, domu albo dodatkowego świadczenia, powinien zaktualizować stronę w dniu dokonania zmiany. Musi również podać jej datę i zachować dotychczasowe informacje od początku sprzedaży.

Kupujący może więc sprawdzić:

• ile lokal kosztował wcześniej,
• kiedy cena została podwyższona,
• czy ogłoszona promocja jest rzeczywistą obniżką,
• jak często deweloper zmieniał ceny,
• czy cena różni się w zależności od etapu sprzedaży.

Historia cen może być przydatna podczas negocjacji, ale nie daje automatycznej odpowiedzi, czy obecna cena jest atrakcyjna. Deweloper może zmieniać ceny z wielu powodów: zmiany popytu, postępu budowy, liczby pozostałych lokali, kosztów realizacji albo przyjętej strategii sprzedaży.

Dane trafiają również do portalu dane.gov.pl

Jawność cen nie kończy się na stronie internetowej konkretnej inwestycji.

Na podstawie art. 19b podmiot zobowiązany przekazuje dane cenowe raz na dobę ministrowi właściwemu do spraw informatyzacji. Dane są następnie publikowane w publicznym portalu danych.

W praktyce w serwisie dane.gov.pl można znaleźć zbiory dotyczące ofert poszczególnych deweloperów. Mogą one obejmować kolejne pliki lub zestawienia prezentujące ceny z poszczególnych dni.

Rozwiązanie zwiększa dostępność informacji i może wspierać analizę rynku. Nie oznacza jednak, że kupujący otrzymuje gotową, jednolitą wycenę wszystkich mieszkań. Dane trzeba prawidłowo odczytać, porównać i odnieść do konkretnych cech lokalu.

Czy deweloper może nadal zmieniać ceny?

Tak. Przepisy nie zamrażają cen mieszkań i nie zabraniają deweloperowi ich podnoszenia ani obniżania.

Wprowadzają natomiast obowiązek:

• ujawnienia ceny,
• aktualizacji informacji w dniu zmiany,
• wskazania daty zmiany,
• zachowania wcześniejszych cen.

Możliwe pozostają również promocje i indywidualne negocjacje. Jawność cen nie oznacza, że każda osoba musi ostatecznie kupić mieszkanie za identyczną kwotę.

Kupujący zyskuje jednak punkt odniesienia oraz możliwość sprawdzenia, jak oferta zmieniała się w czasie.

Co zrobić, gdy cena na stronie różni się od ceny w umowie?

Art. 19a ust. 6 przewiduje szczególną ochronę nabywcy.

Jeżeli wystąpi rozbieżność pomiędzy ceną opublikowaną na stronie internetowej a ceną oferowaną przy zawarciu umowy, nabywca może żądać zawarcia umowy po cenie dla niego najkorzystniejszej.

W praktyce oznacza to, że deweloper powinien szczególnie dbać o zgodność:

• strony internetowej,
• cennika,
• oferty przedstawianej przez sprzedawcę,
• dokumentów przekazywanych klientowi,
• projektu zawieranej umowy.

Kupujący powinien przed podpisaniem umowy zapisać lub pobrać aktualne dane dotyczące wybranego lokalu. Przydatne może być zachowanie wydruku strony, pliku z cennikiem albo zrzutu ekranu z widoczną datą.

W razie wątpliwości dotyczących zastosowania przepisów do konkretnego przypadku warto skonsultować dokumenty z prawnikiem.

Czy jawna cena to pełny koszt zakupu mieszkania?

Nie. Cena publikowana na podstawie ustawy obejmuje cenę nieruchomości oraz określone świadczenia pieniężne należne deweloperowi. Całkowity budżet kupującego może być jednak znacznie większy.

Przed zakupem należy uwzględnić również wydatki, które niekoniecznie stanowią część ceny płaconej deweloperowi.

Mogą to być między innymi:

• koszty aktu notarialnego,
• opłaty sądowe związane z księgą wieczystą,
• koszty kredytu hipotecznego,
• koszty ustanowienia i wpisu hipoteki,
• ubezpieczenia wymagane przez bank,
• wykończenie mieszkania,
• zabudowa kuchenna i wyposażenie,
• zmiany lokatorskie,
• przeprowadzka,
• ewentualny odbiór techniczny z udziałem specjalisty.

Mieszkanie kosztujące 600 000 zł może wymagać dalszych znacznych nakładów przed zamieszkaniem. Ich wysokość zależy od standardu przekazania, powierzchni, indywidualnych oczekiwań i zakresu prac.

Dlatego cena mieszkania i całkowity koszt realizacji zakupu to dwa różne pojęcia.

Miejsce parkingowe i komórka mogą istotnie zmienić budżet

Jednym z najczęstszych źródeł różnicy między ceną widoczną w reklamie a faktycznym budżetem jest obowiązek nabycia dodatkowych elementów.

Mieszkanie może być reklamowane za konkretną kwotę, ale do transakcji trzeba doliczyć:

• miejsce w hali garażowej,
• naziemne miejsce postojowe,
• komórkę lokatorską,
• udział w drodze lub innej nieruchomości,
• inne prawa związane z korzystaniem z lokalu.

Nowe przepisy mają poprawić widoczność takich kosztów, jeżeli świadczenia mają być spełnione na rzecz dewelopera w związku z umową.

Kupujący powinien mimo to zadać kilka pytań:

• Czy zakup miejsca parkingowego jest obowiązkowy?
• Czy podana cena jest ceną brutto?
• Czy komórka jest przypisana do lokalu?
• Czy cena dodatkowych elementów jest ujęta w cenie całkowitej?
• Czy obowiązują inne opłaty lub wymagane umowy?

Liczy się nie tylko cena pojedynczego mieszkania, lecz pełny pakiet, który trzeba nabyć.

Cena za metr kwadratowy może być myląca

Cena za metr kwadratowy ułatwia porównywanie ofert, ale nie powinna być jedynym kryterium wyboru.

Dwa mieszkania o podobnej powierzchni mogą różnić się pod względem:

• układu pomieszczeń,
• powierzchni korytarzy,
• ekspozycji okien,
• piętra,
• widoku,
• balkonu lub tarasu,
• wysokości pomieszczeń,
• dostępności windy,
• liczby miejsc parkingowych,
• standardu części wspólnych,
• terminu oddania budynku.

Tańsze mieszkanie za metr może mieć mniej funkcjonalny układ i wymagać kosztownych zmian. Droższy lokal może natomiast oferować lepszą lokalizację w budynku, większy balkon albo bardziej użyteczny rozkład.

Porównywanie wyłącznie ceny jednostkowej może zatem prowadzić do błędnych wniosków.

Cena dewelopera nie pokazuje kosztów utrzymania

Kupujący powinien sprawdzić nie tylko koszt nabycia, ale również przyszłe wydatki związane z korzystaniem z mieszkania.

Znaczenie mogą mieć:

• przewidywane opłaty administracyjne,
• koszty ogrzewania,
• sposób rozliczania mediów,
• koszty utrzymania garażu,
• opłaty za części wspólne,
• fundusz remontowy po jego utworzeniu,
• standard energetyczny budynku,
• koszty ochrony i dodatkowej infrastruktury osiedla.

Atrakcyjna cena zakupu może zostać częściowo zniwelowana przez wysokie miesięczne koszty utrzymania.

Szczególnie w inwestycjach oferujących rozbudowane części wspólne, recepcję, ochronę, siłownię albo duże garaże warto wcześniej zapytać o prognozowaną wysokość opłat.

Jawna cena ofertowa nie jest tym samym co wartość rynkowa

To kluczowa różnica z punktu widzenia wyceny nieruchomości.

Cena publikowana przez dewelopera jest ceną ofertową. Określa oczekiwanie sprzedającego i może uwzględniać jego strategię handlową, koszty realizacji, marżę, etap inwestycji oraz poziom popytu.

Wartość rynkowa jest natomiast określana na podstawie analizy rynku i cech konkretnej nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy bierze pod uwagę między innymi:

• lokalizację inwestycji,
• dostęp do komunikacji i usług,
• standard budynku,
• powierzchnię i układ lokalu,
• piętro i ekspozycję,
• balkon, taras lub ogródek,
• miejsce parkingowe,
• stan prawny,
• aktualne dane rynkowe,
• ceny nieruchomości podobnych.

Jawność ceny pozwala zobaczyć, ile deweloper oczekuje. Nie przesądza jednak, czy cena odpowiada wartości rynkowej, czy lokal jest atrakcyjny na tle konkurencji i jak będzie postrzegany przy późniejszej sprzedaży.

Czy najtańsze mieszkanie jest najlepszym wyborem?

Niekoniecznie.

Niska cena może wynikać z mniej korzystnych cech lokalu, takich jak:

• położenie na niskim parterze,
• ograniczony dostęp do światła,
• widok na drogę lub ścianę innego budynku,
• sąsiedztwo wjazdu do garażu,
• nietypowy układ pomieszczeń,
• brak balkonu,
• mało funkcjonalna powierzchnia,
• późniejszy termin realizacji.

Z drugiej strony najwyższa cena również nie musi oznaczać najlepszego mieszkania. Dopłata za piętro, widok, duży taras czy konkretną ekspozycję powinna być oceniona pod kątem indywidualnych potrzeb i możliwości późniejszej odsprzedaży.

Jak porównywać oferty deweloperskie?

Przy porównywaniu dwóch inwestycji warto przygotować zestawienie obejmujące nie tylko cenę mieszkania.

Dobrze jest uwzględnić:

• cenę całkowitą lokalu,
• cenę za metr kwadratowy,
• obowiązkowe dodatkowe elementy,
• cenę miejsca parkingowego,
• cenę komórki lokatorskiej,
• standard wykończenia,
• koszt zmian lokatorskich,
• termin przekazania,
• planowany czynsz,
• powierzchnię balkonu lub ogródka,
• lokalizację i komunikację,
• otoczenie inwestycji,
• warunki płatności,
• koszty finansowania.

Dopiero suma tych informacji daje możliwość rozsądnego porównania ofert.

Rynek pierwotny w Słupsku – dlaczego lokalna analiza jest ważna?

Jawność cen ułatwia analizę ofert na rynku pierwotnym w Słupsku i okolicach. Kupujący może szybciej porównać konkretne lokale, wielkość mieszkań, ceny miejsc parkingowych i historię zmian cenników.

Nadal jednak trzeba uwzględnić lokalny kontekst.

Na atrakcyjność mieszkania mogą wpływać:

• odległość od centrum Słupska,
• dostęp do komunikacji miejskiej,
• sąsiedztwo szkół, sklepów i usług,
• możliwość parkowania,
• intensywność zabudowy w okolicy,
• planowane inwestycje drogowe,
• charakter części miasta,
• dostęp do terenów zielonych,
• dojazd do Ustki i miejscowości podmiejskich.

Cena podobnego mieszkania w dwóch inwestycjach może być inna nie tylko z powodu standardu budynku, ale również z powodu lokalizacji i potencjału danej części miasta.

Czy jawność cen ułatwia negocjacje?

Może je ułatwiać, ponieważ kupujący zyskuje więcej danych.

Przed rozmową z deweloperem można sprawdzić:

• historię ceny danego lokalu,
• ceny innych mieszkań w budynku,
• różnice między piętrami,
• koszt podobnych lokali w konkurencyjnych inwestycjach,
• liczbę lokali pozostających w ofercie,
• dodatkowe świadczenia związane z zakupem.

Nie zawsze najważniejszym wynikiem negocjacji musi być obniżenie ceny mieszkania. Deweloper może zaproponować inne korzyści, na przykład miejsce parkingowe, komórkę, zmiany lokatorskie albo korzystniejsze warunki płatności.

Należy jednak dokładnie sprawdzić, jaka jest rzeczywista wartość proponowanego bonusu i czy nie został on już uwzględniony w cenie.

Co powinien sprawdzić kupujący przed rezerwacją mieszkania?

Przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej warto:

• zapisać aktualną ofertę i historię cen,
• sprawdzić cenę całkowitą i cenę za metr,
• ustalić wszystkie obowiązkowe dodatki,
• zapoznać się z prospektem informacyjnym,
• zweryfikować standard wykończenia,
• przeanalizować rzut mieszkania,
• zapytać o koszty zmian lokatorskich,
• sprawdzić prognozowane koszty utrzymania,
• poznać harmonogram płatności,
• sprawdzić termin zakończenia inwestycji,
• porównać lokal z innymi ofertami,
• dokładnie przeczytać projekt umowy.

Cena jest ważna, ale nie powinna przesłaniać stanu prawnego, standardu, terminów oraz jakości całej inwestycji.

Podsumowanie

Jawność cen mieszkań deweloperskich jest istotnym krokiem w kierunku bardziej przejrzystego rynku pierwotnego. Kupujący może szybciej sprawdzić cenę konkretnego lokalu, koszt dodatkowych elementów i historię zmian oferty.

Nie oznacza to jednak, że jedna liczba na stronie dewelopera przedstawia pełny koszt zakupu.

Do ceny mieszkania mogą dojść koszty dodatkowych praw i pomieszczeń, finansowania, aktu notarialnego, wpisów sądowych, wykończenia, wyposażenia oraz późniejszego utrzymania lokalu.

Jawna cena ofertowa nie jest również równoznaczna z wartością rynkową nieruchomości. Pokazuje, ile oczekuje sprzedający, ale nie odpowiada automatycznie na pytanie, czy oferta jest korzystna i jak lokal wypada na tle rynku.

Potrzebujesz wyceny nieruchomości w Słupsku lub okolicach?

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Alicja Lichtensztein wykonuje wyceny mieszkań, domów, działek i nieruchomości komercyjnych na terenie Słupska oraz okolic.

Profesjonalna analiza może być pomocna przy zakupie, sprzedaży, kredycie hipotecznym, podziale majątku, sprawie spadkowej oraz innych decyzjach związanych z nieruchomością.

Telefon: +48 502 721 755
E-mail: kancelaria@wycena-nieruchomosci.slupsk.pl
Strona: www.wycena-nieruchomosci.slupsk.pl

FAQ – jawność cen mieszkań deweloperskich

Czy deweloper musi publikować cenę każdego mieszkania?

Deweloper powinien publikować cenę za metr kwadratowy powierzchni użytkowej każdego oferowanego mieszkania lub domu oraz cenę całej nieruchomości albo jej części będącej przedmiotem umowy.

Czy publikowana cena powinna zawierać VAT?

Tak. Informacje cenowe publikowane na podstawie art. 19a powinny uwzględniać podatek od towarów i usług.

Czy deweloper może zmienić cenę mieszkania?

Tak. Powinien jednak uaktualnić informacje w dniu zmiany, podać jej datę i zachować wcześniejsze informacje cenowe od rozpoczęcia sprzedaży.

Co się dzieje, gdy cena na stronie jest niższa niż w umowie?

W przypadku rozbieżności między ceną opublikowaną na stronie a ceną oferowaną przy zawarciu umowy nabywca może żądać zawarcia umowy po cenie dla niego najkorzystniejszej.

Czy cena mieszkania obejmuje miejsce parkingowe?

Nie zawsze. Cena miejsca parkingowego może być podana oddzielnie. Należy sprawdzić, czy jego zakup jest obowiązkowy i czy zostało ono uwzględnione w cenie całkowitej.

Czy jawna cena dewelopera określa wartość rynkową mieszkania?

Nie. Jest to cena ofertowa sprzedającego. Wartość rynkowa wymaga analizy konkretnej nieruchomości, lokalnego rynku oraz danych dotyczących nieruchomości podobnych.